Mag het een onsje meer zijn en hoeveel eigen geld heb je nodig voor een huis te kopen?

Bij de slager, groentewinkel of op de markt een veel gestelde vraag; "Mag het ietsje meer zijn?". Doorgaans niet zo'n probleem maar stel nu dat je gepast geld bij je hebt omdat je op een aanbieding afkomt?

Als je voor de eerste keer een huis koopt is het altijd een "ietsje meer". Je hebt dan namelijk te maken met de zogenaamde kosten koper. Sinds 2018 mag de hypotheeksom niet meer zijn dan 100% van de marktwaarde, de kosten koper mag je niet lenen in je hypotheek, ze moeten dus uit je eigen zak komen. Maar hoeveel eigen geld heb je nodig om een huis te kopen? Aan wat voor kosten moet je dan eigenlijk denken? Nederland zou Nederland niet zijn als er niet wat uitzonderingen op de regels zijn maar in de basis hebben we het hierover;

Eventueel mee over te nemen roerende zaken

Roerende zaken zoals bijvoorbeeld een zonneluifel, gordijnen of meubels maken geen deel uit van de koopsom en moeten dus uit eigen middelen worden gefinancierd.

Overdrachtsbelasting

Voor woningen waarin je zelf gaat wonen is de overdrachtsbelasting 2%, maar als je tussen de 18 en 35 bent en een woning koopt voor een bedrag onder de € 440.000,= word je vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Dit geldt trouwens alleen als je niet eerder gebruik hebt gemaakt van die vrijstelling, het hoeft niet het eerste huis te zijn dat je koopt.

Notariskosten voor het overschrijven van het eigendom en inschrijven van de hypotheek

De notaris is de enige persoon die wijzigingen in het eigendom van onroerende zaken mag vastleggen. De overeenkomst die je bij de notaris gepresenteerd krijgt heet een akte van levering, deze wordt door verkoper, koper en notaris getekend en daarna door de notaris aangeboden bij het Kadaster. Daar is van alle gebouwen in Nederland de eigenaar terug te vinden. Daarnaast zorgt de notaris ook voor de afwikkeling van alle geldstromen en heeft hij opdracht van de hypotheekverstrekker om ook een hypotheekakte te laten tekenen. In die hypotheekakte vind je de afspraken die met de bank zijn gemaakt terug, hoeveel je leent, de hypotheekvorm en hoe lang je rente vaststaat. Door het tekenen van de hypotheekakte geef je de hypotheekverstrekker het "recht van hypotheek" dat wil zeggen dat de bank de legale mogelijkheid heeft jouw woning te verkopen als je niet aan je verplichtingen voldoet.

De kosten tussen notarissen kunnen behoorlijk verschillen. Ga bij jouw keuze niet alleen af op de prijs die je geoffreerd krijgt, maar vraag of het een all-in tarief is. Het is vervelend om met extra kosten geconfronteerd te worden als de notaris extra werkzaamheden in rekening brengt die niet in zijn geoffreerde pakket zitten. Mocht je ook een testament of samenlevingsovereenkomst nodig hebben kan het de moeite lonen om dit met andere aktes te combineren.

Taxatiekosten

De kosten van taxatie kunnen ook flink variëren. Als je minder wilt lenen dan 100% van de marktwaarde kun je bijvoorbeeld bij een lening onder 90% van de marktwaarde met Nationale Hypotheek Garantie volstaan met een zogenaamde desktoptaxatie. Dat is een modelmatig rapport waarvoor geen fysiek bezoek van een taxateur aan het pand nodig is. De kosten hiervan liggen rond de € 100,= terwijl een volledig taxatierapport al snel € 800,= kost.

Kosten Nationale Hypotheek Garantie

Indien de koopsom of getaxeerde marktwaarde van de woning, de laagste telt, niet hoger is dan € 405.000,= kom je wellicht in aanmerking voor NHG. Naast dat je een mooie korting op je hypotheekrente krijgt van ongeveer 0,5%, biedt NHG een vangnet voor het geval je financiële tegenwind hebt. De kosten voor het aanvragen van NHG van 0,6% van de geldlening, betalen zich vaak al terug door het rentevoordeel maar mocht je ooit van het vangnet gebruik moeten maken kan NHG je tienduizenden euro's besparen.

Advies en/of bemiddelingskosten

Als je een hypotheek nodig hebt kun je zelf kiezen welke adviseur je daarvoor in de arm neemt. Je kunt rechtstreeks bij een bank je hypotheek laten verzorgen of via een onafhankelijk hypotheekadviseur.

Het is logisch dat een bankadviseur jou een hypotheek voorstelt van zijn werkgever, hij heeft immers geen andere keuze. Een onafhankelijk adviseur echter, kijkt welke bank het beste voorstel voor jou heeft, qua rente maar zeker ook qua voorwaarden. Daar kan een levensgroot verschil in zitten waarbij goedkoop duurkoop kan zijn, je weet immers niet wat je niet weet.

De kosten voor hypotheekadvies inclusief het aanvraagtraject variëren van ca. € 2.000,= tot € 3.500,= afhankelijk van je situatie en de adviseur. Een eerste gesprek is doorgaans gratis. Laat je voorlichten over de werkwijze van de adviseur en kies degene die het beste bij je past. De fiscus betaalt ongeveer 36% van zijn rekening dus een prijsverschil is in de praktijk kleiner.

Kosten voor een bankgarantie

In de koopovereenkomst staat een zogenaamd boetebeding. Mocht je de afspraken zoals die zijn vastgelegd niet nakomen ben je boete plichtig, doorgaans 10% van de overeengekomen koopsom. Om zekerheid te hebben dat deze boete geïnd kan worden en worden uitbetaald aan de verkoper, dien je op een bepaalde datum, doorgaans een week na de datum van het financieringsvoorbehoud, 10% van de koopsom te storten op de derdenrekening van de notaris. Heb je dit geld niet, wat heel logisch is, het gaat over veel geld, kun je ook een bankgarantie aanvragen. Dat is eigenlijk een soort cheque die een bank of gespecialiseerde instelling aan de notaris geeft. Word je boete plichtig dan kan de notaris het geld opvragen en dit aan de verkoper uitbetalen. Loopt de aankoop zoals verwacht, dan stuurt de notaris de cheque terug. De kosten voor een bankgarantie lopen uiteen van € 175,= tot € 750,= afhankelijk van bij wie je de bankgarantie aanvraagt en hoe groot het garantiebedrag is.

Als je alle kosten bij elkaar optelt moet je bij een gemiddelde woning rekenen op kosten koper die tussen de 2% en 6% van de koopsom liggen. Dat is iets meer dan een onsje en je krijgt er geen stukje appel of schijfje worst bij.