Over friet met een kroket en de hoogte van hypotheekrente

Een van de meest gestelde vragen tijdens mijn hypotheek adviesgesprekken is: “Wat doet de hypotheekrente?”. 

Er zijn veel factoren die de hypotheekrente beïnvloeden maar één van de belangrijkste is inflatie. Voor veel mensen is inflatie iets wat ze op het nieuws zien of in de krant lezen, maar het ontbreekt vaak aan een duidelijk beeld van wat het is. Ik geef dan altijd het voorbeeld van de snackbar.

Als jong ventje ging ik ieder half jaar naar de tandarts. Het zal voor mij altijd een raadsel blijven waarom, maar onze tandarts zat niet bij ons in de buurt, maar in Veldhoven. Voor een eenoudergezin zonder auto was een bezoek aan de tandarts een hele onderneming, waar de hele vrije woensdagmiddag aan werd besteed.

Als ik klaar was bij de tandarts gingen mijn moeder en ik naar de snackbar vlakbij de tandarts, waar ik dan friet met een kroket kreeg. We hebben het over 1978 en als mijn geheugen me niet in de steek laat, kostte dat toen 1,75 Gulden, nu zo’n 80 eurocent.

De laatste keer dat ik bij de snackbar was, heeft me dit zo’n 5,5 euro gekost, maar liefst een kleine 7 keer zo veel als toen ik nog aan de hand van mijn moeder de snackbar in Veldhoven binnenliep.

Dat is dus geldontwaarding, inflatie.

Dus, als een bank of wie dan ook, geld uitleent aan een ander, dan weet diegene dat tegen de tijd dat die het hele bedrag terug heeft het een stuk minder koopkracht vertegenwoordigt dan op het moment van uitlenen. Vandaar dat de uitlener er een vergoeding voor wil hebben, rente dus.

Wat beïnvloedt de hypotheekrente?

Niet alleen de inflatieverwachting is een factor waarop rente wordt gebaseerd, er is meer.

De invloed van de kapitaalmarkt op hypotheekrente

De hypotheekrente is sterk gekoppeld aan de rente op de kapitaalmarkt, zoals de rente op staatsobligaties. Banken financieren hun hypotheken vaak door geld te lenen op deze markten. Wanneer de rente op staatsobligaties stijgt, nemen de financieringskosten voor banken toe, waardoor ook de hypotheekrente stijgt. In periodes van economische onzekerheid kan de rente op de kapitaalmarkt snel veranderen, wat direct invloed heeft op de hypotheekrente.

Europese Centrale Bank 

De ECB speelt een cruciale rol in het bepalen van de algemene rentestand in de eurozone. Door middel van haar rentebeleid (beleidsrente) beïnvloedt de ECB de leenkosten voor banken. Als de ECB haar rente verhoogt om inflatie tegen te gaan, worden leningen duurder, inclusief hypotheken. Omgekeerd leidt een verlaging van de beleidsrente vaak tot lagere hypotheekrentes.

Marktwerking

Nederland kent een concurrerende hypotheekmarkt met veelsoortige aanbieders, zoals banken, pensioenfondsen en verzekeraars. Deze concurrentie dwingt geldverstrekkers om hun hypotheekrentes aantrekkelijk te houden om klanten aan te trekken. Hierdoor kunnen zelfs kleine verschuivingen in de markt een stevige impact hebben op de rentetarieven.

Klant specifieke factoren

Naast marktomstandigheden spelen ook individuele factoren van de huizenkoper een rol. De hoogte van de hypotheekrente kan variëren afhankelijk van het risico dat de bank aan de lening koppelt. Een lener met een hoge eigen inbreng of een lagere lening ten opzichte van de woningwaarde betaalt doorgaans een lagere rente. Ook de rentevaste periode (bijvoorbeeld 10, 20 of 30 jaar) beïnvloedt de hoogte van de rente: hoe langer de periode, hoe hoger het tarief, omdat het risico voor de bank toeneemt.

Economische en politieke omstandigheden

Wereldwijde economische en politieke gebeurtenissen kunnen eveneens impact hebben. Bij geopolitieke onzekerheden of financiële crises kunnen rentes wereldwijd stijgen of dalen. Zo zagen we tijdens de coronapandemie een scherpe daling van de hypotheekrentes door stimuleringsmaatregelen van centrale banken en het volledig wegvallen van de vraag naar geld doordat mensen geld oppotten en moeilijk konden uitgeven door de gesloten winkels. Resultaat was een historisch lage hypotheekrente door deze “perfect storm”.

Conclusie

De hypotheekrente in Nederland komt dus tot stand door een samenspel van internationale marktfactoren, nationaal beleid, concurrentiedruk en persoonlijke omstandigheden van de lener. Hoewel huizenkopers enige invloed kunnen uitoefenen door bijvoorbeeld hun financiële situatie te optimaliseren, blijven factoren zoals het rentebeleid van de ECB en ontwikkelingen op de kapitaalmarkt de belangrijkste bepalende factoren. Het is daarom van belang voor huizenkopers en woningeigenaren om op de hoogte te blijven van de economische ontwikkelingen en zorgvuldig te overwegen welke rentevaste periode het beste bij hun situatie past.

Vooruitzichten voor hypotheekrente in 2025

Nu ben ik maar een eenvoudige hypotheekadviseur en geen macro-econoom, dus de verwachtingen over de hypotheekrente voor komend jaar haal ik zelf ook uit diverse bronnen.

De algemeen heersende verwachting is dat de rente voor korte periodes verder zal dalen. Dat mag ook wel want die is nog behoorlijk hoog vergeleken bij langere rentevaste periodes. Over langere rentevaste periodes gesproken, daarvan wordt verwacht dat deze een bescheiden daling van hooguit enkele tienden van procenten laat zien.

Wat voor rentevaste periode moet je dan kiezen?

Dat is een heel persoonlijke vraag, waarbij je jezelf altijd moet afvragen wat er met de betaalbaarheid van je hypotheek gebeurt op het moment dat je aan het einde van de rentevaste periode een forse stijging van de rente voor je kiezen zou krijgen. Wat je doet bij het langer vastzetten, doorgaans tegen een hogere rente, is eigenlijk dit risico van lastenstijging afkopen. De hogere maandlast is dus een soort van verzekeringspremie.

Kijk naar wat je in je portemonnee hebt en pas je keuze daarop aan, net zoals ik vroeger deed. Van de 2 gulden die ik van mijn moeder kreeg voor de friet met koket, kon ik mooi een kwartje sparen.

"Wie het kleine niet eert, is het waard dat hij gebrek lijdt", zei mijn moeder dan altijd.